부동산 규제지역 추가 지정 예고, 알아야 할 모든 것

 

부동산 규제지역 추가 지정 예고,
알아야 할 모든 것

2025년 10월, 부동산 시장의 새로운 변화를 맞이하다

 

 

2025년 10월, 부동산 시장에 다시 한번 큰 변화의 바람이 불고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관이 국회 국정감사에서 규제지역 확대 지정이 "불가피하다"고 공식적으로 밝히면서, 이번 주 중 발표될 추가 부동산 대책에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 최근 서울과 경기 일부 지역의 주택가격 급등으로 인해 정부가 다시 강력한 규제 카드를 꺼내 든 것인데요, 이번 글에서는 규제지역 추가 지정의 배경과 영향, 그리고 예비 대상 지역까지 상세히 알아보겠습니다.

규제지역 추가 지정 배경

서울 및 수도권 집값 급등세

최근 서울과 경기 일부 지역의 아파트 가격이 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 특히 서울 59㎡ 소형 아파트의 평균 매매가가 10억 5000만원을 돌파하는 등 주택 가격이 고공행진을 이어가고 있습니다. 한강벨트를 중심으로 한 서울 성동구, 마포구, 광진구 등의 아파트값이 큰 폭으로 상승하면서 투기 수요에 대한 우려가 커진 상황입니다.

정부의 강력한 의지

더불어민주당과 정부, 대통령실은 10월 12일 긴급 당정대 회의를 열고 서울 및 경기 지역의 주택시장 동향을 논의했습니다. 이 자리에서 시장 안정을 위한 근본적이고 종합적인 대책이 필요하다는 공감대가 형성되었으며, 이번 주 내로 추가 대책을 발표하기로 결정했습니다.

김윤덕 국토교통부 장관은 10월 13일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 김은혜 국민의힘 의원의 질의에 "규제지역 확대는 불가피하다고 생각한다"며 명확한 입장을 밝혔습니다. 이는 각 부처와 서울시 등이 규제 확대의 실효성과 부작용을 우려하며 난색을 표하고 있는 상황에서 나온 발언이어서 더욱 주목받고 있습니다.

 

규제지역이란 무엇인가

투기과열지구와 조정대상지역의 차이

부동산 규제지역은 크게 투기과열지구와 조정대상지역으로 나뉩니다. 투기과열지구는 주택 가격 상승이 극심하고 투기 우려가 매우 높은 지역으로, 국토교통부가 지정합니다. 조정대상지역은 주택 시장에 과열 현상이 관찰되거나 미래에 과열될 가능성이 있는 지역을 의미합니다.

2025년 10월 현재, 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구뿐입니다. 이들 지역은 투기과열지구이자 조정대상지역으로 동시에 지정되어 있어 가장 강력한 규제를 받고 있습니다.

규제지역 지정 시 변화

규제지역으로 지정되면 여러 가지 금융 및 세제 규제가 동시에 적용됩니다. 가장 큰 변화는 주택담보대출 규제 강화입니다.

주택담보대출 규제 변화

투기과열지구 및 조정대상지역:
• LTV(주택담보인정비율): 무주택자·1주택자 50%, 다주택자 30%
• DTI(총부채상환비율): 40~50%

비규제지역:
• LTV: 무주택자 70%, 1주택 이상자 60%
• DTI: 60%

현재 비규제지역에서 LTV 70%로 최대한 대출을 받고 있던 실수요자들은 규제지역으로 지정되면 대출 한도가 40~50%로 급감하게 됩니다.

청약 및 세금 규제도 강화됩니다

1주택자가 추가 주택을 구입할 때 취득세가 중과되며, 청약과 전매 조건 등도 엄격해집니다. 전매제한 기간이 연장되고, 양도소득세 중과세율이 적용되는 등 투기 수요를 억제하기 위한 다양한 조치가 시행됩니다.

 

규제지역 추가 지정 예상 지역

서울 지역

현재 비규제지역 가운데 아파트값이 과열 양상을 보이는 서울 성동구, 광진구, 마포구가 1순위 추가 규제지역 후보로 거론되고 있습니다. 이들 지역은 한강벨트에 위치해 교통과 주거 환경이 우수하고, 최근 재개발 및 신축 아파트 공급이 늘면서 가격이 급등한 곳입니다.

이 외에도 동작구, 강동구, 양천구, 영등포구 등도 추가 규제지역 지정 대상으로 검토되고 있는 것으로 알려졌습니다. 일부 전망에서는 서울 전역이 규제지역으로 지정될 가능성까지 제기되고 있습니다.

경기 지역

경기도에서는 성남시 분당구와 과천시가 대표적인 추가 규제지역 후보입니다. 분당구는 수도권 대표 신도시로서 교육 환경과 인프라가 우수해 주택 수요가 꾸준히 높은 지역입니다. 과천시 역시 서울 접근성과 교육 여건이 좋아 집값이 높은 수준을 유지하고 있습니다.

 

규제지역 지정의 영향

실수요자에 미치는 영향

규제지역으로 지정되면 가장 큰 타격을 받는 건 실수요자들입니다. 현재 비규제지역에서 LTV 70%로 대출받아 집을 구입하려던 무주택자들은 규제지역 지정 후 LTV 50%로 대출 한도가 축소되어 자기자본을 더 많이 준비해야 합니다.

실수요자 부담 증가 예시

10억원 아파트 구입 시:
• 비규제지역: 대출 7억원 가능 (자기자본 3억원 필요)
• 규제지역: 대출 5억원으로 축소 (자기자본 5억원 필요)
• 추가 자기자본 부담: 2억원 증가

다주택자 및 투기 수요 억제

규제지역 지정의 주요 목적은 투기 수요를 차단하는 것입니다. 다주택자의 경우 규제지역에서는 LTV가 30%로 대폭 제한되어 추가 주택 구입이 사실상 어려워집니다. 또한 취득세와 양도소득세 중과, 전매제한 강화 등의 세제 조치로 단기 시세차익을 노리는 투기 거래가 크게 위축될 것으로 예상됩니다.

실제로 최근 규제 강화 움직임이 감지되자 매물을 거두는 집주인들이 늘어나고, 상속과 증여를 통한 소유권 이전이 급증하는 등 시장의 선제적 대응이 나타나고 있습니다.

주택 시장 전반에 미치는 효과

규제지역 지정은 단기적으로 거래량 감소와 가격 안정화 효과를 가져올 수 있습니다. 대출 규제와 세금 부담이 커지면서 투기 수요가 빠지고, 실수요자들도 관망세를 보일 가능성이 높기 때문입니다.

장기적 우려사항: 매물 부족 현상이 심화되어 오히려 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 우려도 있습니다. 특히 20억원을 호가하는 고가 주택의 경우 LTV 40%로 제한해도 수요 억제 효과가 미미할 수 있다는 지적입니다.

 

이번 대책의 특징

신속한 대응

이번 규제지역 추가 지정은 매우 빠르게 진행되고 있습니다. 김윤덕 장관이 "이번 주 부동산 대책 발표를 목표로 하고 있다"고 밝힌 만큼, 10월 15일경 구체적인 대책이 발표될 것으로 예상됩니다.

정부가 이처럼 서둘러 대책을 내놓는 이유는 주택 가격 상승세가 더 확산되기 전에 선제적으로 대응하겠다는 의지로 해석됩니다.

종합적 접근

이번 대책은 규제지역 확대에만 그치지 않을 것으로 보입니다. 김윤덕 장관은 "추가 대책에 공급 대책도 포함될 가능성이 있다"고 언급했습니다. 수요 억제와 함께 공급 확대라는 두 가지 축으로 시장 안정을 꾀하겠다는 것입니다.

또한 주택담보대출 한도 조정, 보유세 강화 등 금융 및 세제 전반의 규제 강화도 함께 논의되고 있는 것으로 알려졌습니다.

 

시장 참여자들의 대응

급증하는 증여·상속

세금 강화 가능성이 제기되자 부동산을 팔지 않고 상속이나 증여를 통해 소유권을 이전하는 다주택자들이 급증하고 있습니다. 2025년 9월 서울에서 증여로 소유권 이전등기를 한 사례가 전월 대비 44% 급증한 것으로 나타났습니다.

집합건물(아파트, 오피스텔 등) 증여 건수도 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 이는 향후 세제 강화에 대비해 미리 자산을 이전하려는 부자들의 움직임으로 분석됩니다.

매물 감소 현상

규제 강화 전망이 나오자 집주인들이 매물을 거두는 현상도 나타나고 있습니다. 10월 들어 서울 25개 구 중 상당수에서 매물이 줄어드는 추세를 보이고 있으며, 이는 향후 가격 상승 기대감과 규제 회피 심리가 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

 

향후 전망

규제 효과의 지속 가능성

규제지역 추가 지정이 실제 집값 안정으로 이어질지는 지켜봐야 합니다. 과거 사례를 보면 규제 강화 초기에는 거래량이 감소하고 가격 상승세가 둔화되지만, 시간이 지나면서 공급 부족과 실수요가 맞물려 다시 가격이 오르는 경우가 많았습니다.

특히 서울과 수도권 핵심 지역의 경우 근본적인 수요가 워낙 강해 단순 규제만으로는 한계가 있다는 지적이 계속되고 있습니다.

추가 대책 가능성

이번 규제지역 확대 이후에도 집값 상승세가 지속된다면 정부는 추가 대책을 내놓을 수밖에 없을 것입니다. 토지거래허가구역 지정 확대, 주택담보대출 한도 추가 축소, 보유세 인상 등 더 강력한 규제 카드들이 남아 있기 때문입니다.

이재명 대통령이 "부동산 시세조작 등 허위정보로 시장을 교란하면 엄격히 조치하겠다"고 밝힌 만큼, 정부의 강력한 시장 안정 의지는 당분간 계속될 전망입니다.

 

실수요자를 위한 조언

규제지역 추가 지정을 앞두고 있는 실수요자들은 신중한 판단이 필요합니다. 규제지역으로 지정되기 전에 서둘러 집을 구입하려는 심리가 작용할 수 있지만, 충분한 자기자본 없이 무리하게 대출을 받는 것은 위험합니다.

규제지역 지정 후에도 실수요자에 대한 예외 조치나 완화 방안이 나올 가능성이 있으므로, 정부 발표를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 또한 LTV, DTI, DSR 등 대출 규제 기준을 정확히 이해하고 본인의 상환 능력을 객관적으로 평가해야 합니다.

 

마무리

2025년 10월 셋째 주, 부동산 시장은 다시 한번 큰 변화를 맞이하고 있습니다. 규제지역 추가 지정은 과열된 주택 시장을 안정시키기 위한 정부의 강력한 의지를 보여주는 동시에, 실수요자들에게는 새로운 도전이 될 수 있습니다. 이번 주 발표될 구체적인 대책 내용을 면밀히 살펴보고, 자신의 상황에 맞는 현명한 의사결정을 내리는 것이 중요한 시점입니다.

본 글은 2025년 10월 14일 기준으로 작성되었습니다.

부동산 정책은 수시로 변경될 수 있으니 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.