외국인 임대인 전세금 반환 문제, 이대로 괜찮을까요?

 

외국인 임대인 전세금 반환 문제, 이대로 괜찮을까요?

HUG 대위변제 현황과 정책 개선 방안

급증하는 외국인 임대인 전세금 미반환 사태

최근 국내 부동산 시장에서 심각한 문제가 대두되고 있어요. 바로 외국인 임대인이 전세금을 돌려주지 않고 연락을 끊는 사례가 급증하고 있다는 건데요. 이로 인해 세입자들은 물론 주택도시보증공사(HUG)까지 큰 어려움을 겪고 있답니다.

전세 제도는 한국 특유의 임대차 시스템으로, 임차인이 목돈을 맡기고 계약 종료 시 전액 돌려받는 구조예요. 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 심각한 재정적 타격을 입게 되죠. 특히 외국인 임대인의 경우 해외로 출국해 버리면 법적 대응이 더욱 어려워진다는 문제가 있어요.

주목! HUG는 외국인 임대인 중 22명의 경우에 대해 대신 변제를 진행했지만, 채권 회수를 시도했을 때 해당 임대인들이 모두 연락을 끊은 상태였어요.

충격적인 보증사고 통계, 숫자로 보는 현실

📊 2022년~2023년 9월 보증사고 발생 건수: 103건

💰 총 피해 금액: 243억원

🏦 HUG 대위변제 건수: 67건

💳 대위변제 금액: 160억원

이 통계는 외국인 임대인에 의한 보증사고의 심각성을 명확하게 보여주고 있어요. HUG가 임차인의 피해를 보전하기 위해 적극적으로 나서고 있지만, 근본적인 문제 해결은 여전히 요원한 상황이에요.

채권 회수율은 고작 2%

더욱 심각한 문제는 채권 회수율이에요. 올해 9월까지 HUG가 외국인 임대인들로부터 회수한 채권은 단 2%에 해당하는 3억3000만원에 불과해요. HUG에 대위변제금을 상환하지 않은 외국인 임대인 채무자는 현재 43명이며, 이 중 중국 국적의 임대인이 27명으로 가장 많은 비율을 차지하고 있답니다.

이처럼 낮은 회수율은 HUG의 재정적 안정성에 직접적인 영향을 미칠 수 있어요. 결국 이는 다른 임차인들의 보증 비용 증가로 이어질 수 있다는 점에서 더욱 우려스러운 상황이에요.

왜 채권 회수가 이렇게 어려울까요?

해외 출국과 연락 두절

외국인 임대인이 보증사고를 내고 해외로 출국하는 경우, 채권 회수가 지연되거나 회수 자체가 거의 불가능해져요. 실제로 HUG가 채권을 회수하지 못한 43명 중 22명은 법원의 지급명령 등을 통한 서류 송달에도 '수취인 불명' 등의 이유로 연락이 안 되는 상황이에요.

이러한 경우 법원은 최종적으로 공시송달을 진행하게 되는데, 이는 사실상 채권 회수가 어렵다는 것을 의미해요. 외국인 임대인의 해외 출국은 보증금 반환 문제에서 가장 큰 장애물로 작용하고 있답니다.

HUG의 직접 연락 시도 결과
이달 초 HUG는 채무자 43명에게 직접 유선 연락을 시도했어요. 하지만 이 중 단 6명과만 통화가 이루어졌고, 통화가 된 6명 모두 자금 부족으로 상환이 불가능하다고 답변했답니다.

김희정 의원의 정책 개선 제안

이러한 심각한 상황을 개선하기 위해 김희정 의원은 여러 가지 정책 개선안을 제시했어요. 이 제안들은 외국인 임대인에 대한 관리를 강화하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 실질적인 방안들이에요.

1. 외국인 임대인 정보 공개

외국인 임대인에 대한 국적, 비자 종류, 체류 기간 등의 정보를 공개해야 한다고 주장했어요. 이를 통해 임대인에 대한 투명성을 높이고, 임차인이 계약 전에 임대인의 신뢰도를 판단할 수 있게 하는 거죠.

2. 보증금 예치 제도 도입

보증금 일부를 은행 등 제3기관에 예치하도록 의무화해야 한다고 강조했어요. 이 제도는 보증사고 발생 시 임차인의 권리를 즉각적으로 보호할 수 있는 가장 효과적인 방안이 될 수 있어요. 임대차 계약의 안정성을 높이는 핵심적인 장치가 될 거예요.

3. 출국 제한 제도

보증사고를 내고도 변제하지 않은 경우에 대해 출국 제한을 적용해야 한다고 제안했어요. 이는 임대인에게 책임을 명확히 부과하고, 보증사고의 재발을 방지하는 강력한 조치가 될 수 있답니다.

임차인 보호를 위해 무엇이 필요할까요?

외국인 임대인 문제는 단순히 개인 간의 분쟁이 아니에요. 이는 국내 부동산 시장의 신뢰도와 직결되는 중요한 사안이랍니다. 임차인들이 안심하고 전세 계약을 체결할 수 있는 환경을 만들기 위해서는 다음과 같은 종합적인 대책이 필요해요.

제도적 개선 방안

• 사전 심사 강화: 외국인이 임대사업을 시작할 때 재정 능력과 체류 계획을 철저히 검증해야 해요
• 보증 범위 확대: HUG의 보증 범위를 확대하되, 임대인에 대한 구상권 행사를 더욱 강화해야 해요
• 법적 제재 강화: 고의적인 보증금 미반환에 대해 형사처벌을 포함한 강력한 제재가 필요해요
• 국제 협력: 해외로 도주한 채무자 추적을 위한 국가 간 협력 체계를 구축해야 해요

임차인 스스로 할 수 있는 대비책

• 계약 전 임대인의 국적과 체류 상태를 반드시 확인하세요
• HUG 전세보증보험 가입을 적극 고려하세요
• 임대인의 재정 상태와 다른 임대 물건 유무를 확인하세요
• 계약서 작성 시 공인중개사를 통해 꼼꼼히 검토하세요

마무리하며

외국인 임대인의 전세금 미반환 문제는 더 이상 방치할 수 없는 심각한 사회 문제예요. 243억원이라는 거액의 피해와 103건의 보증사고는 제도적 개선이 시급함을 보여주고 있어요.

김희정 의원이 제안한 정보 공개, 보증금 예치, 출국 제한 등의 방안은 임차인 보호를 위한 실질적인 해결책이 될 수 있어요. 이러한 정책들이 조속히 시행되어 더 이상 피해자가 발생하지 않기를 바라요.

무엇보다 중요한 것은 임대차 시장의 신뢰 회복이에요. 외국인 임대인에 대한 적절한 관리와 감독, 그리고 피해 발생 시 신속한 구제 시스템이 마련된다면, 우리 모두가 안심하고 살 수 있는 주거 환경을 만들 수 있을 거예요.

💡 기억하세요! 전세 계약을 하기 전에는 반드시 임대인의 신원과 재정 상태를 확인하고, HUG 전세보증보험 가입을 검토하세요. 작은 주의가 큰 피해를 예방할 수 있답니다.