전세대출 65% 고소득층 독식... 서민은 '그림의 떡

 

전세대출 65% 고소득층 독식... 서민은 '그림의 떡

부동산 정책 | 주거 안정성 분석

최근 전세대출 시장에서 심각한 양극화 현상이 나타나고 있어요. 고소득층의 전세대출 비중은 계속해서 증가하는 반면, 정작 주거 안정이 절실한 저소득층은 대출 접근조차 어려워지고 있는 상황이에요. 오늘은 이러한 전세대출 쏠림 현상의 실태와 원인, 그리고 사회적 영향에 대해 자세히 살펴보려고 해요.

전세대출 제도란 무엇인가요?

전세대출 제도는 주택 임대차 계약 시 임차인이 집주인에게 보증금을 지급하기 위해 금융기관에서 대출을 받는 제도예요. 우리나라 특유의 전세 문화에서 필수적인 금융 상품으로 자리 잡았죠. 하지만 최근 이 제도가 본래의 취지와는 다르게 고소득층에게 집중되면서 많은 문제가 발생하고 있어요.

충격적인 통계: 전세대출의 65%가 고소득층에 집중

2023년 2분기 말 기준

65.2%

고소득층(상위 30%) 전세대출 비중

한국은행이 제공한 자료에 따르면, 2023년 2분기 말 고소득 차주가 받은 전세대출은 전체 잔액의 65.2%에 달해요. 전체 전세대출 잔액의 3분의 2가 고소득층에 집중되어 있는 거죠. 이는 전세대출이 서민 주거 안정이 아닌 고소득층의 자산 증식 수단으로 변질되었다는 비판을 받고 있어요.

고소득층 전세대출 증가 추세

소득 상위 30%의 고소득층 전세대출 잔액 비중은 코로나19 팬데믹 이후 지속적으로 증가하고 있어요. 이는 전셋값 상승기와 맞물려 나타나는 현상이에요.

연도별 고소득층 전세대출 비중 변화:
• 2021년 1분기: 61.2%
• 2022년 1분기: 62.3%
• 2023년 1분기: 62.4%
• 2024년 1분기: 62.8%
• 2024년 1분기 말: 64.6%
• 2024년 2분기: 65% 이상

이러한 증가세는 단순한 일시적 현상이 아니라 구조적인 문제로 굳어지고 있다는 점에서 우려스러워요. 고소득층의 대출 수요가 증가하면서 부동산 시장의 변화와 밀접한 관련을 보이고 있죠.

반대로 줄어드는 저소득층 비중

2023년 2분기 말 기준, 저소득 차주가 받은 전세대출은 전체 잔액의 단 7.6%에 불과해요. 이는 2021년 1분기 말 9.1%에서 지속적으로 감소한 수치예요.

저소득층의 전세대출 비중은 추세적으로 줄어들고 있어요. 2021년 1분기 말 9.1%였던 것이 2022년 1분기 말 8.9%, 2023년 1분기 말 8.1%로 점차 감소했고, 2023년 2분기에는 7.6%까지 떨어졌어요. 이러한 감소 추세는 저소득층의 대출 접근성이나 경제적 상황의 악화를 반영하는 것으로 볼 수 있어요.

중소득층도 예외는 아니에요

소득 상위 30~70%에 해당하는 중소득층의 전세대출 비중도 감소하고 있어요. 이 감소는 잔액과 차주 수 기준으로 모두 나타나고 있죠. 중소득층의 전세대출 비중 감소는 저소득층과 유사한 경향을 보이며, 전체적인 대출 구조에서 중소득층의 위치가 약화되고 있음을 시사해요.

왜 이런 현상이 발생했을까요?

1. 전세 보증금의 가파른 상승

2021년 이후 전세 보증금이 가파르게 상승한 것이 주요 배경으로 지목돼요. 주택 가격이 치솟으면서 전세 보증금도 함께 상승했고, 이로 인해 전세 보증금의 절대값이 크게 증가했어요. 고소득층의 경우 보증금의 절대값이 크기 때문에 같은 상승률이라도 대출 잔액이 더 많이 늘어나 비중이 커진 거죠.

2. 저소득층의 대출 소외 현상

저소득층이 대출 소외에 노출되고 있다는 지적도 많아요. 최근 대출 규제로 인해 버팀목 전세대출의 한도가 줄어들면서 저소득층이 전세대출을 받을 수 있는 환경이 더욱 열악해졌어요. 저소득층은 전세대출을 통해 주거 안정을 도모하고자 하지만, 대출 한도의 축소로 인해 전세자금 마련에 큰 어려움을 겪고 있는 상황이에요.

실수요자들이 월세로 내몰리는 악순환

박성훈 의원의 지적: "정부의 부동산 규제로 인해 전세 매물이 자취를 감추고 있으며, 이는 전·월세 가격의 동반 상승으로 이어지고 있어요. 청년, 신혼부부, 무주택 서민 등 실수요자들이 전세 시장에서 밀려나 월세로 내몰리는 악순환이 불가피합니다."

정부 정책의 영향으로 전세 매물이 줄어들면서 실수요자들이 피해를 보고 있어요. 전세를 구하지 못한 실수요자들은 결국 월세로 전환될 수밖에 없고, 이는 주거 안정성에 부정적인 영향을 미치고 있죠.

전세시장 악순환의 주요 요소

전세 매물 부족으로 시작된 문제는 가격 상승을 불러왔고, 이는 실수요자의 월세 전환으로 이어졌어요. 결국 이러한 현상은 사회 전체의 주거 안정성에 부정적인 영향을 미치고 있어요.

가계부채 문제의 심화

이창용 한은 총재의 경고: "전세제도를 바꾸지 않으면 레버리지(대출로 주택 구매)가 계속 확대될 것이다. 고통이 있어도 끊어야 할 시점이다."

고소득층 위주로 재편된 전세대출 제도가 가계부채 문제를 심화하는 요인으로 작용하고 있어요. 이 제도는 저소득층의 주거 안정성을 저해하고, 고소득층에게만 혜택을 집중시키는 경향이 있죠. 한은 총재는 현재의 전세대출 제도가 지속될 경우 가계부채 문제가 더욱 악화될 것이라고 경고했어요.

가계부채 문제는 경제 전반에 걸쳐 부정적인 영향을 미칠 수 있어요. 따라서 제도적 변화가 필요하며, 이를 통해 가계의 재정 건전성을 회복해야 할 필요성이 대두되고 있어요.

결론: 정책적 대응이 시급해요

전세대출의 고소득층 집중 현상은 단순한 통계 수치가 아니라 우리 사회의 주거 불평등을 보여주는 명확한 증거예요. 저소득층과 중소득층이 대출 시장에서 소외되면서 주거 안정성이 크게 위협받고 있죠.

이러한 현상은 사회적 불평등을 심화시킬 뿐만 아니라 가계부채 문제까지 악화시키고 있어요. 정부는 버팀목 전세대출의 실질적인 확대, 저소득층을 위한 별도의 주거 지원 방안 마련, 전세제도 자체의 개선 등 다각도의 정책적 대응을 서둘러야 할 시점이에요.

무엇보다 전세대출 제도가 본래의 취지인 '서민 주거 안정'으로 돌아갈 수 있도록 근본적인 변화가 필요해요. 그래야만 청년, 신혼부부, 무주택 서민들이 안정적인 주거 환경에서 생활할 수 있을 거예요.