10·15 부동산 대책 완벽 정리 | 서울·경기 규제 강화 총정리

 

10·15 부동산 대책 완벽 정리: 서울·경기 규제 강화의 모든 것

발표일: 2025년 10월 15일 | 시행일: 2025년 10월 16일 | 적용기간: ~2026년 12월 31일

2025년 10월 15일, 이재명 정부가 급등하는 집값을 안정시키기 위한 강력한 부동산 대책을 발표했습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 중심으로 한 '3중 규제지역' 지정과 대폭 강화된 대출 규제가 핵심입니다.

10·15 부동산 대책이란?

10·15 부동산 대책은 주택시장 안정화를 목표로 실거주 중심의 규제와 금융 규제를 통해 투기 수요를 차단하는 강력한 수요 억제책입니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기도 주요 지역 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정하는 것이 가장 큰 특징입니다.

규제지역 대폭 확대

이번 대책의 첫 번째 핵심은 규제지역의 전격적인 확대입니다. 서울 25개 자치구 전역이 3중 규제지역으로 묶였으며, 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 총 12개 지역이 포함되었습니다.

총 37개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정되면서, 이 지역 내 주택 매매 시 토지거래허가제가 전격 적용됩니다. 특히 투기적 갭투자를 막기 위해 주택 매수 시 2년 이상 실거주 의무가 부여되는 점이 주목할 만합니다.

대출 규제 강화의 세부 내용

주택담보대출 한도 차등 적용

수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 주택 가격별로 차등 적용되는 것이 이번 대책의 핵심입니다.

주택 가격	최대 대출 한도
15억 원 이하	최대 6억 원
15억 원 초과	최대 4억 원
25억 원 초과 (고가 주택)	최대 2억 원

DSR 규제 강화

1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함되어 대출 한도가 감소했습니다. 더욱이 DSR 산정 시 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되었습니다. 이는 실질적으로 대출 가능 금액을 10% 이상 감소시키는 효과를 냅니다.

⚠️ 신용대출 1억 원 초과자는 규제지역 내 주택 구입이 1년간 제한됩니다. 주택 구매 계획이 있다면 신용대출 현황을 반드시 확인하세요.

실거주 중심 정책

이번 10·15 대책은 실거주 1주택자에 대한 우대 조치와 함께, 투기 수요를 엄격히 억제하는 데 중점을 두고 있습니다. 토지거래허가제가 아파트 및 같은 단지 내 연립·다세대주택에 적용되며, 2년 실거주 의무를 통해 단기 매매차익을 노린 투기적 거래를 원천 차단합니다.

적용 기간 및 시행 일정

10·15 부동산 대책은 2025년 10월 16일부터 효력이 발생하여 2026년 12월 31일까지 적용될 예정입니다. 약 1년 2개월간 시행되는 이번 대책은 서울과 경기 지역 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 것으로 전망됩니다.

주택 매수자가 꼭 알아야 할 사항

• 규제지역 확인: 서울 전역과 경기 12개 지역이 3중 규제 대상입니다.
• 대출 한도 검토: 주택 가격에 따라 대출 한도가 크게 달라지므로 자금 계획을 다시 수립해야 합니다.
• 실거주 의무: 규제지역 내 주택 구입 시 2년 이상 실거주해야 합니다.
• 신용대출 확인: 1억 원 초과 신용대출이 있다면 1년간 규제지역 내 주택 구입이 불가능합니다.
• DSR 계산: 스트레스 금리 3.0% 적용으로 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다.

시장 전망과 대응 전략

이번 대책은 고가 아파트 중심으로 집중된 투기 수요를 차단하고, 대출과 거래 허가 의무를 통해 투기적 접근을 제한하는 것이 특징입니다. 서울과 경기 지역 내 주택 매수 계획이 있는 사람들은 대출 한도와 실거주 의무 등을 면밀히 검토하고 대응할 필요가 있습니다.

특히 15억 원 이상 주택을 고려하고 있었다면 대출 한도가 대폭 축소되므로, 자금 계획을 전면 재검토해야 합니다. 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 주택 구입은 사실상 어려워졌다고 볼 수 있습니다.

💡 10·15 부동산 대책은 실수요자 중심의 주택 거래질서 확립을 목표로 합니다. 실거주 목적의 1주택자라면 오히려 시장 안정화로 인한 혜택을 볼 수 있습니다.